Werken aan een pand dat zowel privé als zakelijk gebruikt wordt: wat met de BTW?

Vooraf:

betekenis ‘BTW verlegd’: wanneer werken in onroerende staat uitgevoerd worden voor de beroepsdoeleinden van een BTW-plichtige klant die bovendien periodieke BTW-aangiften indient, dan moet de aannemer geen BTW aanrekenen op zijn factuur. De BTW wordt in dat geval voldaan door de klant via zijn periodieke BTW-aangifte.

Stel nu dat de werken worden uitgevoerd aan een woning die deels beroepsmatig en deels privé gebruikt wordt. Hoe moet de aannemer dan factureren?

1. Werken aan het gehele gebouw (bijvoorbeeld dakwerken)

Wanneer het privégedeelte overheersend is, mag de aannemer toch de hele factuur opstellen met verlegging van BTW. Aangezien de privéaanwending overheersend is, mag de klant de volledige factuur verleggen met 6% BTW (indien de woning ouder is dan 10 jaar); uiteraard kan hij enkel het deel van de BTW dat betrekking heeft op het beroepsgedeelte recupereren. De toepassing van het tarief van 6% belet niet dat de BTW op het beroepsgedeelte aftrekbaar is!

De aannemer kan echter ook opteren om twee facturen te maken, één voor het beroepsgedeelte met verlegging van BTW en één voor het privégedeelte met aanrekening van BTW.

Wanneer het beroepsgedeelte overheersend is, is een factuur met verlegging verplicht, tenzij ook in dit geval twee facturen zouden opgemaakt worden. Strikt genomen kan het verlaagd tarief van 6% hier niet toegepast worden, aangezien de beroepsaanwending overheersend is. De BTW staat bij wijze van administratieve tolerantie echter toe dat op het privégedeelte toch 6% BTW wordt gerekend, op voorwaarde uiteraard dat het pand minstens 10 jaar oud is. Op het beroepsgedeelte moet hoe dan ook 21% BTW gerekend worden, maar dat kan de klant volledig recupereren.

2. Werken aan het beroepsgedeelte

Hier moet ‘BTW verlegd’ toegepast worden door de aannemer. Aangezien de werken betrekking hebben op het beroepsgedeelte moet de klant via zijn aangifte 21% BTW voldoen, maar hij kan hetzelfde bedrag via diezelfde aangifte recupereren.

Let op 1! Voor een gemengde btw-plichtige, is de verlegging van heffing van toepassing, zelfs wanneer de werken uitsluitend aangewend worden voor zijn vrijgestelde activiteit.

Let op 2! Voor een gedeeltelijke btw-plichtige, geldt de regeling ‘btw verlegd’, zelfs wanneer de werken uitsluitend aangewend worden in het kader van de prestaties die buiten de toepassingssfeer van de btw vallen.

3. Werken aan het privégedeelte

Voorbeeld: schilderwerken in de slaapkamer van een gemengd gebruikt pand.

Er kan maar met verlegging gefactureerd worden als de uitgevoerde werken voor de klant minstens gedeeltelijk een beroepskarakter hebben. 

Hier moet een onderscheid gemaakt worden naargelang de klant een natuurlijk persoon of een vennootschap is. Bij een natuurlijk persoon moet de schilder de factuur opstellen met BTW, aangezien de werken een volledig privé karakter hebben. Zit het pand in een vennootschap en de vennootschap geeft haar BTW-nummer door aan de schilder, dan mag de schilder toch factureren met medecontractant. Een vennootschap wordt immers niet geacht over een privévermogen te beschikken.

Indien de woning ouder is dan 10 jaar is het verlaagd BTW-tarief van 6% van toepassing. Omdat het om privé-uitgaven gaat, is de verschuldigde BTW niet recupereerbaar.

Verplichte factuurvermelding. Op de factuur van de aannemer moet verplicht vermeld worden: “btw verlegd” (KB nr. 1, art. 5, §1, 9°bis) . Sinds 1 januari 2023 moet de aannemer in geval van toepassing van de verleggingsregel bovendien volgende vermelding opnemen op zijn factuur (KB 26.10.2022, art. 13, 2°, art. 20, §3 KB nr. 1) :

“Verlegging van heffing. Bij gebrek aan schriftelijke betwisting binnen een termijn van één maand na de ontvangst van de factuur, wordt de afnemer geacht te erkennen dat hij een belastingplichtige is gehouden tot de indiening van periodieke aangiften. Als die voorwaarde niet vervuld is, is de afnemer ten aanzien van die voorwaarde aansprakelijk voor de betaling van de verschuldigde belasting, interesten en geldboeten.”

De aannemer die ten onrechte met verlegging factureert, maar die vermelding opneemt op zijn factuur, is dan niet langer aansprakelijk voor wat de betaling van de opeisbare btw betreft, als de medecontractant niet binnen de maand reageert. Laatstgenoemde zal dan aansprakelijk zijn voor de betaling van de verschuldigde BTW, intresten en geldboeten.