Onroerende verhuur met BTW vanaf 1 januari 2019: aftrek en terugbetaling van de voorbelasting “de historische BTW”

Sinds 1 januari 2019 kunnen de verhuurder en de huurder er samen voor kiezen een nieuw opgericht gebouw te verhuren met BTW. De verhuurder mag dan de BTW op de bouwkosten in aftrek brengen.

Het moet gaan om gebouwen waarvoor de BTW ten vroegste op 1 oktober 2018 opeisbaar is geworden (werken uitgevoerd in september 2018 die uiterlijk op 15 oktober 2018 gefactureerd moesten zijn, komen dus ook in aanmerking).

Van belang hierbij is dat het enkel gaat over de “eigenlijke materiële bouwkosten” in de strikte zin. Volgende kosten mogen wel reeds eerder gemaakt zijn: voorafgaandelijke afbraak van een gebouw, grondwerken (saneringswerken, graafwerken), handelingen van intellectuele aard zoals de diensten van architecten, landmeters, veiligheidsexperten …, de aankoop van materialen die in het gebouw zullen worden ingelijfd, het huren van machines met het oog op de werkzaamheden.

De BTW op deze kosten is vóór 1 januari 2019 opeisbaar geworden, maar mocht vóór deze datum nog niet in aftrek genomen worden.

De “historische BTW” mag in aftrek genomen worden in de eerste BTW-aangifte van 2019, zijnde de maandaangifte van januari of de kwartaalaangifte van het eerste kwartaal 2019. Het bedrag van de historisch aftrekbare BTW mag echter maar verrekend worden met het saldo van de verschuldigde BTW dat voortvloeit uit rooster 71 van de betrokken aangifte volgens de gewone regels. Het saldo van de aftrekbare BTW dat op deze manier niet verrekend kan worden wordt overgedragen naar de volgende aangifteperiodes tot het bedrag volledig is verrekend. Het bedrag aan BTW dat niet kan worden verrekend in de eerste elf maandaangiftes of de eerste drie kwartaalaangiften van 2019, kan volledig worden opgenomen in de maandaangifte van december 2019 of van het vierde kwartaal 2019. Dit ongeacht het eindresultaat van deze aangiften, het bedrag zal niet meer verder worden overgedragen.

De historische BTW moet op deze manier dus tot een jaar worden voorgefinancierd!